团购买房政策其实就是销售量、价上的一种平衡，简单而言就是买得多，折扣也多。针对房价降价的问题，其实也不是政府不让降，是要在可控的范围内，向他们报备后，他们批准允许降价后，才能实施。另外，关于备案价的问题，我在以前的回答中也表明过，备案价设置的初衷其实是为了防止房价过快增长，必须在一定的时间，一定的条件下才能向相关部门申请的楼盘的最高价格。注意，备案价其实是上限。时过境迁，房地产目前的大环境已经是下行的趋势了，以前的备案价制度已经失去了他原来的意义，在有些地方反而成了限制价格打折的工具，有点本末倒置了。
不管怎么说，从去年开始的一系列的救市措施，也确实起到了一定的作用，上半年，尤其是一季度的销售数据相比于去年，还是有所反弹的。同时昨天公布的2023年5月存贷款情况中，中长期贷款增加1684亿元，同比与22年的1047亿元，也算侧面印证了房贷的增加。
但这种靠政策强心针不断刺激的市场是否健康，是否具有可持续性，需要打个问号。团购购房对于开发商而言是一种“时间换空间”的战术，牺牲一定的利润空间，力求尽快的回笼资金，减轻现金流的压力和资金的成本。但目前原本利润就很薄的地产项目，还有多少空间经得起打折团购？一旦连这个空间的失去了，那么在土地开发端，开发商拿地的意愿就会进一步的下降。
房子作为一种商品，首先是具有居住的属性。如果偏离了这一点，房地产就会成为投机工具，即使能够在短时间内促进表面上的经济增长，却缺乏可持续性，只能带来虚假繁荣的泡沫。同时，房屋尽管属于消费品，但是与食品，电器和其他生活用品差别很大，将其与其他商品一样通过”团购“促销的方式进行售卖，并不是非常合适，反而会造成大量外地投机资本的流入。折扣幅度过高，如果处理不好，不但不会促进房产市场交易的繁荣，反而有可能加剧投机和观望情绪，反过来加速房地产市场的下滑。
从政策执行效果来考虑，一线城市本身具有许多就业机会，在教育，医疗，文化等方面的资源也是二三四线城市无法比拟的。因此对于一线城市，尤其是核心地带的房产，向来都存在刚需，所以这些地区受到的影响可能不大。而那些二三线城市，其房价更多地是被投机资本炒作而推高，空置率很高，通过团购的方式，未必能够起到去库存，稳定房价的效果。因此需要格外谨慎。
这个事情的实质含义就是，既实现了降价，让价格回归到真实的供需均衡点，也让官方保留了面子——除了团购价打折，其他形式的销售价格仍然在官方核定的波动幅度内。从官方的调控目标看，不管是楼市还是股市，都追求稳定。近些年的A股核心指数已经几乎是一条直线，完全在官方满意的指数波动区间里。楼市则通过最高限价、备案价、官方指导价达成了表面上的稳定。
但在这表面上的稳定背后，一方面，京沪深杭供不应求的优质地段，长期以阴阳合同、加价买车位/字画、低中签率等形态维持官方价格和市场实际供需形式的平衡——过去几年限价和市场实际供需背离最严重的时候，杭州土地出让收入因为限价每年损失600-800亿。另一方面，除了头部城市（十个以内）之外的绝大多数城市，以及头部城市的非优质地段，都属于在16-17年大牛市里吹起的泡泡，价格体系根本没有能力自我维持，一直处于摇摇欲坠而当地官方又小心翼翼地呵护的尴尬局面。哪怕在杭州，除了上城拱墅西湖滨江及萧山余杭的核心区域外，其他地方都已放开限购，甚至放开了之后市场反应也很冷淡。
高度金融化、投资属性极强的商品，是很难保持价格稳定的。只要是金融市场，只要有投资投机，那就有人性，有维度，有各种“不理性”和追涨杀跌。但官方维持表明上稳定的指导价体系也自有其合理之处，至少可以给市场一个信心宣示，避免系统性崩盘的破窗效应。但不管怎样小心翼翼地微操，也很难改变房地产整体性不景气的大局势。背后是一个很深刻的基本面变化。
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